Valor de adquisición e importe de las amortizaciones del inmueble

Valor de adquisición e importe de las amortizaciones del inmueble

Cómo se valora la ganancia o pérdida patrimonial en la transmisión de un inmueble, el cual anteriormente fue arrendado.

El Bufete Agüera&Fuentes nos ofrece este artículo acompañado de vídeoblog y de varios ejemplos.

Supuesto

El supuesto que se plantea en la consulta vinculante número 2.768 de la AEAT es la siguiente: una persona física que ha tenido arrendada su vivienda, se plantea transmitirla y se pregunta si, a efectos del cálculo de la ganancia patrimonial, tiene que minorar del valor de adquisición la amortización computada como gasto deducible para la determinación de los rendimientos del capital inmobiliario derivados del arrendamiento.

Partimos del supuesto de que el arrendamiento no se realiza como actividad económica, por lo que los rendimientos que produzca se consideran rendimientos del capital inmobiliario (LIRPF art.22).

Gastos deducibles

Para determinar los gastos deducibles para el cálculo del rendimiento neto, se tendrán en cuenta todos los necesarios para la obtención de los rendimientos. En el caso de bienes inmuebles, entre otros, las cantidades destinadas a la amortización del bien (excluido el suelo), siempre que respondan a su depreciación efectiva. Teniendo en cuenta la siguiente premisa, se considera que la amortización de un inmueble cumple el requisito de efectividad cuando, en cada año, no exceda del resultado de aplicar el 3% sobre el mayor de los siguientes valores:

– el coste de adquisición satisfecho (excluyendo el suelo);

– o el valor catastral, sin incluir en el cómputo el VC del suelo.

Por otra parte, la transmisión genera en el transmitente una ganancia o pérdida patrimonial, determinada por la diferencia entre el valor de adquisición y el de transmisión del bien (LIRPF art.34.1.a).

¿Cómo calculamos el valor de transmisión?

Para calcular el valor de transmisión, tomaremos el importe real de la enajenación, del que se han deducido los gastos y tributos satisfechos por el transmitente en la operación (LIRPF art.35.2).

En cuanto a la amortización, el RIRPF establece que las amortizaciones fiscalmente deducibles minoran el valor de adquisición de los elementos patrimoniales transmitidos, computándose en todo caso la amortización mínima, con independencia de su efectiva consideración como gasto. Tiene la consideración de amortización mínima la que resulte del período máximo de amortización o el porcentaje fijo que corresponda, según cada caso.

El porcentaje fijo se aplica en función del número de días en que el inmueble hubiera estado arrendado en cada período impositivo.

Por tanto, a efectos del cálculo de la ganancia patrimonial, para la determinación del valor de adquisición habrá de minorar el importe de las amortizaciones fiscalmente deducibles durante el período en que el inmueble ha estado arrendado.​

Veamos un ejemplo numérico para finalizar:

Vendemos nuestro inmueble por 200.000€, siendo este importe el valor de trasmisión. A este valor restaremos el importe destinado a impuestos de trasmisión, así como gastos de notaría y registro.

Con anterioridad a la venta, el inmueble estuvo alquilado por un periodo durante el cual se dedujeron amortizaciones por valor de 50.000€ para el cálculo del rendimiento neto generado por el alquiler en los años afectados.

En el momento de la venta, al valor de adquisición (pongamos 150.000€) habrá que restar las amortizaciones ya deducidas en el periodo que estuvo arrendado (50.000€). Por tanto, el valor de adquisición se reducirá a 100.000€, obteniendo una ganancia patrimonial de 100.000€.

Por | 2019-04-22T08:30:54+00:00 22/04/2019|Alquiler|3 Comentarios

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3 Comentarios

  1. Avatar
    carla 02/05/2020 en 9:59 am - Responder

    Buenos dias, muy interesante el post, mi duda es la siguiente. Se puede poner esta amortizacion a la hora de hacer la renta anual cuando has vendido un inmueble si nunca antes te habias deducido amortizaciones en elperiodo que el inmueble estuvo arrendado? La verdad es que no se puso nunca en rentas anuales, y ahora cuando he vendido el inmueble me he dado cuenta de que se podian poner para minorar el inmueble arrendado. Las rentas anuales anteriores las dejaría igual, me interesa en esta en la que he vendido el inmueble

  2. Avatar
    jose luis 12/06/2020 en 3:03 pm - Responder

    Buenas tardes. me gustaria saber la respuesta de esta pregunta de Carla porque yo estoy en las mismas circunstancias, nunca deduje la amortización cuando arrentaba el piso

  3. Avatar
    Gabriel 20/06/2020 en 5:42 pm - Responder

    Pues que casualidad, yo también estoy en el mismo caso y también estoy interesado en la respuesta, aunque ya veo que creo que aquí no contesta nadies.
    De todas maneras pienso que no se deben de poner porque si no te las has deducido en ejercicios anteriores no has obtenido beneficio de estas, por la tanto ahora no te deben de perjudicar o minorar el precio de adquisición, es decir que ya has pagado en años anteriores cuando no te has beneficiado de ellas.

    Bueno, pues ya diran…. y sino… nos arriesgaremos a hacer lo así.

    Un saludo

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